כותב: עו"ד יניב אהרון
כולם כבר יודעים היום מה זה תמ"א 38. השאלה האם כולם יודעים מה קובעת התוכנית לאחר תיקוניה השונים ומהם הגורמים להצלחתו של מיזם תמ"א 38 בבניין מגורים?
עפ"י הערכות השונות כ- 810,000 מבניים נמצאים בסכנת קריסה בעת התרחשות רעידת אדמה. המשמעות לכך הינה כי היה ותתרחש רעידת אדמה עלולה מדינת ישראל למצוא את עצמה בכאוס מוחלט לכך השלכות ביטחוניות וכלכליות חמורות.
החשיבות בחיזוק מבניים שאינם עומדים בתקן 413 הובילה את ממשלת ישראל באוקטובר 2005 לקביעת הוראות תמ"א 38 לפיהן בניין אשר התקבל היתר בנייה בגינו קודם לינואר 1980 בתמיכה לתצהיר של מהנדס קונסטרוקציה יהיו זכאים בעלי הדירות בו לזכויות בנייה של קומה נוספת בכפוף לחיזוק הבניין. בנוסף הבעלים בבניין יהיו זכאים להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) וכן מרפסת בשטח של 12 מ"ר.
ממשלת ישראל סברה כי הוספת קומה אחת תוביל לתנופת בנייה ובקשות להיתרי בנייה יתחילו לזרום לרשויות ברחבי הארץ. בפועל המצב לא כך. על מנת שפרויקטים של תמ"א 38 יצאו לפעול חייבים להתקיים 3 תנאים עקרוניים: הראשון הינו הרווח הכלכלי ליזם/קבלן שמוביל את הפרויקט שיוכל למכור את הדירות הנוספות שבנה במסגרת הזכויות שמעניקה התמ"א. השני: הסכמה של בעלי הדירות עפ"י הרוב הקבוע בהוראות החוק שהינם המרוויחים העיקריים אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות, ממ"ד, מרפסת, הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה וזוכים עליית ערך דירותיהם והשלישי: מתן היתר מאת הרשות המקומית ששומרת על האינטרס הציבורי והאזורי בטרם מתן אישור הבניה ומרוויחות משיפור חזות העיר והוספות דיירים חדשים שישלמו ארנונה לעירייה.
תיקון מס' 2 לתמ"א 38
לאור הכישלון לקדם את הפרויקט הלאומי לחיזוק מבניים החליטה ממשלת ישראל בפברואר 2010 על תיקון מס' 2 לתמ"א 38. בתיקון מס' 2 נקבע כי בניין אשר אינו עומד בתקן 413 ונדרש לחזקו ניתן יהיה להרוסו ולבנות בניין חדש תחתיו ובנוסף הגדלת זכויות הבנייה, בין היתר, על ידי סגירת קומת עמודים מפולשת בקומת הקרקע. ולכך יתרונות וחסרונות:
תיקון מס' 2 קבע שבניין שאינו עומד בתקן 413 מעניק זכויות בנייה מכוח התב"ע הקיימת ובתוספת קומה נוספת, מה שמקצר משמעותית את הליכי הרישוי שהיו נדרשים עד לאותה קביעה לקבלת היתר בנייה.
תיקון מס' 2 קבע שבניין שאינו עומד בתקן 413 ניתן להרסו ולבנות בניין חדש תחתיו וזאת ללא הגבלת מינימום של 24 בעלי דירות בבניין והליכי איחוד זכויות עם חלקות נוספות.
החסרון בתיקון מס' 2 הינו חזרה לקווי הבניין המקוריים לאחר הקמת המבנה החדש ובשל כך נמנע ניצול ההקלה של 2 מטר חריגה מקו הבניין, המשמעות הינה הקטנה בחלק מהמקרים בכדאיות תכנונית וכלכלית לפרויקט.
תיקון מס' 3 לתמ"א 38
תיקון מס' 3 אשר אושר במהלך חודש יוני 2012 עשה את הצעד הנוסף והנדרש לקידום תמ"א 38, בתיקון מס' 3 נקבעו מספר רב של הוראות אשר יש בהן לשפר ולקדם את יישום תמ"א 38 בישראל, כדלקמן:
בתיקון 3 קיימות הוראות המגדילות באופן משמעותי את זכויות הבנייה, דבר שיאפשר למבנים נוספים להצטרף למעל הבניינים הזכאיים לחיזוק. כמו כן החליטה הועדה הארצית לתכנון ובניה לקיים דין אחיד בנוגע לקווי הבניין ולפיכך קיימת הקלה של 2 מטר מקו הבניין ומתן פתרונות רבים לבעיות הנדסיות ותכנוניות לרבות יצירת מקומות חנייה.
מספר הקומות האפשרי וניוד זכויות – זכויות בנייה בתמ"א 38 יעמדו על שתיים וחצי קומות בכל רחבי ישראל . תתאפשר ניוד זכויות מקומה מפולשת לקומת הגג ואלו אפשרו לפרוץ חסמים רבים שנדרשו לקידום פרויקטים.
תוספת בניה על הגג – ניתן לבנות עד 50% משטח הקונטור או בשטח המותר מכוח תוכנית גגות. בנוסף החליטה הוועדה שעל הגג יהיה ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את היזם לבניית דירות דופלקס וזאת כדי למקסם את זכויות הבנייה עפ"י שיקולו האישי.
הרחבת מבנים שיכללו בתוכנית – הקטנת הרף באופן שבניינים הבנויים על מגרש הקטן מ- 400 מ"ר ועליו שתי קומות כן יכללו בהוראות התוכנית.
תיקוני חקיקה
תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מבנים התשס"ח – 2008 אפשר הורדת הרף הדרוש ברוב של 66% מבעלי הזכויות במקרקעין בעוד לפני התיקון הייתה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף וזאת מכוח הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969. יחד עם זאת, דרישת החוק בפנייה למפקחת על המקרקעין לתביעה כנגד דייר סרבן תבוצע לאחר קבלת היתר בניה. המשמעות הייתה חוסר ביטחון של שאר דיירי הבניין ובוודאי של היזם שמשקיע כספים ומאמצים רבים אלא שבינואר 2012 הסירה הכנסת את ההגבלה הקבועה בחוק וקבעה שהמועד לפנייה למפקחת על המקרקעין כנגד הדייר הסרבן הינו לאחר אישור בתנאים של הוועדה המקומית והמשמעות היתה שקבלנים/יזמים הסכימו לקחת את הסיכון ולהתקשר במיזם שאין בו 100% הסכמה מראש.
תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה) תשכ"ג – 1963 – בתיקון מס' 62 לחוק המיסוי נקבע במפורש כי זכויות הבנייה אשר נמכרות ע"י הבעלים ליישום פרויקט מכוח תמ"א 38 פטורות ממס שבח. הפטור ניתן בכפוף לשני תנאים מצטברים הראשון ניתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 והשני טופס 4 המאשר כי הפרויקט בוצע מכוח הוראות תמ"א 38. ראוי לציין כי בכול הנוגע למס רכישה חל מס רכישה בשיעור של 5% על היזם/קבלן אשר רוכש את הזכויות מכוח תמ"א 38. התיקון נדרש לאור העובדה שבעלי הזכויות היו מוכרים את זכויות הבניה לקבלן יזם והעליו היו חלות חבויות המס.
הבעיה שהייתה קיימת בהוראות תמ"א שהדיווח נדרש עם חתימת ההסכם אך הליכי קבלת היתרי הבנייה נארכו שנים ארוכות. לפיכך שומות מס שבח עמדו פתוחות ומוקפאות בגין מכירת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. נתון זה הביא לכך שבעל דירה שהיה זכאי להחזר מס נתקל בסירוב לקבלת החזר התשלום בגין השומות הפתוחות. לאור העניין תיקון 68 לחוק המיסוי קבע כי בגין חוזים מכוח תמ"א 38 יוגשו הודעות דיווח על חתימת החוזה והודעה מאוחרת יותר על התקיימות התנאי המתלה קרי קבלת היתר הבנייה לפיכך בעלים שמכרו את זכויותיהם לא יהיו שומות פתוחות בכול תקופת תהליך קבלת היתר הבנייה.
תיקון חוק מס ערך מוסף התשל"ו 1975 – המחוקק קבע כי בגין שירותי הבנייה שמעניק היזם לבעלים (בניית ההרחבות, המעלית וכו') ינתן פטור ממע"מ.
תיקון חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011 – בשנת 2008 נכנס לתוקף חוק התכנון כהוראת שעה אשר קבע פטור מהיטל השבחה בכול רחבי ישראל למעט בעיר ת"א. החל מאפריל 2011 נכללה גם העיר תל אביב. בנוסף נקבע כי אגרות הבנייה בגין פרויקטים של תמ"א 38 יעמדו על שיעור של 50% מהשיעור הקבוע בחוק. יחד עם זאת אגרות בגין ביוב, כבישים, מדרכות ומים בבנינים שבהם יבוצע חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 נותרו על כנם.