כתב תביעה לפינוי מושכר הינו הליך שמוגש בפרוצדורה מיוחדת ומהירה שתכליתה לאפשר לבית משפט לברר בהליך מזורז תביעה לפינוי שוכר מנכס מקרקעין. חקיקה זו מוסדרת בפרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984.
מדובר בהליך שהוא וולנטרי מאחר והוא אינו שולל מהמשכיר את האפשרות להגיש תביעה רגילה או תביעה בסדר דין מקוצר במקום הליך זה.
עד להסדרת החקיקה, בעלי דירות רבים, מצאו עצמם חסרי אונים לחלוטין, כאשר נתקלו בדיירים אשר הפרו הפרות יסודיות את ההסכם, ונאלצו לנהל הליכים משפטיים ממושכים ויקרים, אשר התנהלו בבית משפט בפרקי זמן ארוכים, כאשר עם תום הליך המשפטי מצאו את עצמם לרוב המשכירים עם נזקים שנגרמו מבזבוז הזמן, אובדן דמי שכירות פטונציאליים ועוגמת נפש רבה.
התנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך המקוצר?
עפ"י תקנה 215 ז לתקנות סדר הדין האזרחי, תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר בתנאי שעל יחסי השכירות לא חל חוק הגנת הדייר (נוסח משולב ) התשל"ב–1972
בהתאם לתקנה 215 ח לתקנות סדר הדין על כתב תביעה לפינוי מושכר להיות מוכתר במילים " תביעה לפינוי מושכר". על המגיש את כתב התביעה לפרט את טענותיו ולצרף לתביעה תצהירי עדות ראשית, חוות דעת מומחה ואסמכתאות משפטיות אם ישנן וכן את כל המסמכים הנוגעים לעניין המצויים ברשותו או בשליטתו.
יש לקחת בחשבון שתביעה לפינוי מושכר, כשמה כן היא, תביעה שהסעד היחידי הינו, לפינוי המושכר שנתפס ע"י השוכר, ולא ניתן לצרף לכתב התביעה סעדים נוספים פרט לסעד פינוי. דהינו, התובע אינו רשאי במסגרת ההליך, לתבוע סעדים כספיים, אותם יוכל לתבוע הליך נפרד מבלי לקבל רשות מבית משפט לפיצול סעדים.
איך השוכר צריך לפעול כאשר מוגשת נגדו תביעה לפינוי מושכר?
מצדו של השוכר, יש לבחון האם הפעולות בגינן הגיש התובע את התביעה לפינוי מושכר, מוצדקות. האם מדובר על הפרה יסודית של הסכם השכירות או הפרה אחרת בגינה סעד של פינוי יתפס כסעד מחמיר ודרקוני מידי. על הנתבע להמציא לבית המשפט ולבעלי הדין בתוך 30 ימים מיום שקיבל לידיו את התביעה את כתב ההגנה מטעמו ולצרף לו תצהיר עדות ראשית, חוות דעת מומחה ואסמכתאות משפטיות.
קביעת מועד דיון
בהתאם לתקנה 215 יא לתקנות סדר הדין האזרחי- בית המשפט יקבע מועד דיון בתובענה שלא יהיה מאוחר מ- 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. הנתבע בתביעה לפינוי מושכר איננו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי , דבר אשר היה גורם מטבע הדברים לסרבול הדיון.
הדיון והכרעתו
אחד הייתרונות הבולטים בהליך פינוי מושכר, הינו כי הכללים החלים על הליך ב"סדר דין מהיר" חלים גם כאן וקובעים כי הדיון בתובענה יסתיים בתוך יום אחד, כי סיכום טענות בעלי הדין יהיה בעל פה ביום הדיון בתובענה לאחר סיום הבאת הראיות וכי עם תום הדיון בתובענה בתוך עד ארבעה עשר ימים, ייתן בית המשפט פסק דין.
לאור הדברים שנאמרו עד כה, אפשר ללמוד כי המצב כיום בעקבות החקיקה שמאפשרת סעדים מהירים לפינוי משוכר הינו שניתן להגיע לפסק דין בתוך 60 ימים בלבד מיום הגשת התביעה בעוד שבמצב המשפטי הקודם היה צורך לנהל הליכים ארוכים שלעיתים אורכים חודשים רבים על מנת להגיע לתוצאה של קבלת פסק דין לפינוי השוכר מהדירה.
פינוי השוכר מהדירה בפועל
לא די בכך שאנו אוחזים ביד פסק דין מבית המשפט המורה על פינוי השוכר מן הדירה, לעיתים, השוכר בביריונות מסרב לכבד את פסיקת בית המשפט, וככל שהשוכר אינו מפנה את הנכס, יש לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לצורך ביצוע הפינוי.
בחוק ההוצאה לפועל נקבע הליך פינוי מזורז (תיקון 35 לחוק) שנועד להבטיח כי המשכיר נכס בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, יוכל לפנות דייר שהפר את תנאי השכירות בתוך זמן סביר.
מועד פתיחת תיק ההוצל"פ
אם נקבע הפסק הדין מועד המאפשר לאחריו להגיש את פסק הדין לביצוע בהוצאה לפועל אזי כמובן שניתן לפעול עפ"י פסק הדין. אחרת, ואם לא נקבע בפסק הדין מועד לביצוע הפינוי, ניתן להגישו לביצוע בהוצאה לפועל לאחר שחלפו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין או ממועד המצאתו לחייב אם פסק.
מסירת אזהרה מיוחדת במסירה אישית
בתיקים לביצוע פסק דין לפינוי מושכר, מונפקת אזהרה בהדפסה מקומית לב"כ הזוכה (בעל הנכס) על מנת שיבצע מסירה אישית של האזהרה. האזהרה הנה אזהרה ייעודית וכוללת בתוכה הודעה בדבר פינוי הנכס.
באזהרה מוזהר החייב (ובמקרה זה השוכר שמסרב להתפנות) כי עליו לפנות את הנכס תוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה ואם לא יעשה כן, ניתן יהיה להיכנס למקרקעין ולפנותו בכל אחד מ- 14 הימים שלאחר תום תקופת האזהרה. אם המקרקעין סגורים ולא ניתן למסור האזהרה לשוכר הסרבן, ניתן להדביק את האזהרה על המקרקעין (לאחר שלושה ביקורים במועדים שונים) ולערוך דו"ח על הפעולה.
כלומר ניתן לבצע הליך פינוי כנגד השוכר הסרבן בתוך 34 ימים ממועד המסירה של
הבקשה וביצוע הפינוי
לאחר המצאת האזהרה, על הזוכה להגיש לרשם הוצל"פ בקשה לפינוי שתנקוב תאריך לפינוי באחד מ- 14 הימים שלאחר תום תקופת האזהרה. הרשם צריך לבחון אם האזהרה הומצאה כחוק ולאשר את הפינוי שיתרחש רק בתום ימי האזהרה ובהנחה שהחייב לא יפנה את הנכס מרצון. ביצוע הפינוי ביום שנקבע לפינוי נעשה על ידי עורך הדין בסיוע קבלני הוצאה לפועל, בליווי מובילים ובמקרה הצורך בסיוע משטרתי. כאשר נדרש ליווי משטרתי בשכר, חשוב לפנות למשטרה מיד לאחר קבלת החלטת הרשם לפינוי המקרקעין לתיאום מועד לפינוי שכן גם למשטרה נדרש זמן הערכות של 20 ימים, לכל הפחות. תיאום מאוחר מול המשטרה יכול לעכב את הליכי הפינוי.
הליכי פינוי בהוצל"פ לאחר פסק הדין יכולים אף הם לגזול פרק זמן לא מבוטל מהמשכיר.ניתן לסכם ולומר כי התקנות החדשות שינו באופן מהותי את הזמן הכרוך בסיום הליך בתביעה לפינוי מושכר כאשר על המחוקק ליתן דעתו כעת על שינוי פרק הזמן הארוך יחסית לפינוי שוכרים לאחר מתן פסק הדין.
אם נתקלתם בשוכר שאינו משלם דמי שכירות, או שהפר את חוזה השכירות ואתם מעוניינים להגיש תביעה לפינוי שוכר או זקוקים בשלב זה לייעוץ בנושא זה צרו קשר עם משרדנו.